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嚴監管下放慢腳步 房地產信托謀劃轉型

2018-01-26 06:25:00 上海證券報 

  ⊙記者 金蘋蘋 ○編輯 楊剛

  2017年風光無限的房地產信托業務,正面臨著監管趨嚴、合規要求更高的新情況。

  作為一項重要的傳統業務,房地產信托對信托公司的盈利舉足輕重。不過,多位業內人士透露,隨著監管部門對房地產信托業務的監管日漸嚴格,部分“擦邊球”業務在2018年將被嚴令禁止。一度狂飆突進的房地產信托業務或將縮量,創新類房地產信托業務成為眾多信托公司轉型的新方向。

  業務規模飆升引發監管關註

  “價量齊升”是對2017年房地產信托業務的準確描述。用益信托在線統計顯示,2017年集合信托市場上共成立1583款房地產信托計劃,募集資金4319.12億元,而2016年成立的房地產信托計劃為742款,募集資金1968.09億元。

  從收益率水平來看,2017年1月市場上的房地產信托計劃平均預期收益率為6.76%,到了2017年12月,房地產信托計劃平均收益率已升至7.51%。

  中國信托業協會公布的數據揭示了房地產信托業務在2017年快速擴張的勢頭。數據顯示,截至2017年三季度末,投向房地產領域的資金信托余額為2.07萬億元。從房地產信托在資金信托整體規模中的占比看,去年二季度為9.02%,到了去年三季度升至10.01%。

  “正是因為房地產信托規模快速飆升,才引發了監管層的關註。”東部地區某信托公司人士向記者透露。2017年末,中國銀監會發布的《關於規範銀信類業務的通知》規定,商業銀行和信托公司開展銀信類業務,應貫徹落實國家宏觀調控政策,遵守相關法律法規,不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

  國投泰康信托研究發展部研究員林寅說,此前有一部分不合規的項目通過業務模式的設計規避了監管限制,但在目前強監管、嚴查處的背景下,這種對不合規項目進行“包裝”的做法將不可持續。同時,在信托公司參與個人消費貸款業務時,如果對末端資金用途疏於管理,出現消費貸用於購房的現象,也將違反監管要求。

  轉型創新成趨勢

  “其實,信托公司在做房地產業務時也開始審慎起來。”某信托公司高層人士對記者表示。隨著宏觀調控的持續,房企的融資渠道逐漸縮減,當前部分中小房企的主要融資方式都轉向了非銀渠道。“這意味著一旦房企的現金流遇到問題,信托公司的產品很可能被連帶著出現兌付危機。”該人士說。

  另一位信托業內人士透露,雖然當前房企對於資金成本並不敏感,仍能夠接受相對較高的融資成本,但信托公司方面對於業務的合規性要求已開始提高。“不符合"四三二"原則的業務不能做,名股實債的業務同樣不能開展。很多原來打"擦邊球"繞開監管幫房企拿地的項目,現在也都停了。”該人士表示。

  那麽,房地產信托業務何去何從?多位信托業內人士表示,作為重要的傳統業務,房地產信托貢獻的利潤舉足輕重,監管層並沒有完全封住房地產信托業務的“口子”。“只要是合規的房地產信托業務仍可以正常開展,但數量上肯定會減少。”

  但房地產信托業務遇到發展瓶頸且轉型需求迫切,已成為業內共識。在具體的轉型方向上,真實的地產股權投資項目成為業內最為看好的領域。據了解,“真股權”房地產信托通過深度參與地產項目的開發,以股權投資的形式參與並獲取固定收益和分紅,已是目前比較成熟的業務模式。

  同時,類Reits產品的模式也備受信托業內青睞。某信托公司研究員向記者表示,目前信托公司對於一二線城市核心地帶的資產仍有濃厚興趣,加之資產證券化也是監管提倡的業務轉型方向,目前已有部分信托公司開始嘗試做相關業務。“這類業務的可復制性強,同時未來更容易對接資本市場,還具有融資成本較低的特征,相信將是拓展信托公司和房企合作空間的新業務。”該研究員說。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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