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昆侖信托違規被罰20萬元 揭開信托非標融資需求冰山一角

2017-11-14 20:19:17 和訊名家 

  本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

  中房報記者 苗野 北京報道

  中房報記者 苗野 北京報道

  監管利劍再次指向信托,這一次上榜的是昆侖信托。

  10月末,寧波銀監局公布行政處罰信息公開表,因違規向房地產開發企業發放流動資金信托貸款,昆侖信托有限責任公司(以下簡稱“昆侖信托”)被罰20萬元。

  昆侖信托前身為寧波信托,去年底通過與*ST濟柴進行重大資產置換後,曲線步入資本市場。盡管在業內看來,昆侖信托依托股東中石油集團,資源稟賦較好,但其早在2014年就被審計署點名存在違規問題,另據天眼查數據顯示,目前昆侖信托正面臨19起法律訴訟。

  據中國房地產報記者查詢昆侖信托相關房地產信托產品發現,其與新湖中寶(600208,股吧)、金融街(000402,股吧)(重慶)、保利(山東)、嘉凱城(000918,股吧)(青島)、濱海置地等房企都有合作。但記者就此次違規被罰事件致電昆侖信托相關人士,截至發稿,尚未收到任何回復,其官方網站也已無法正常訪問。

  業內人士認為,昆侖信托違規受罰或只是冰山一角,房地產信托一直都是信托公司的主要業務,很多信托公司明知一些違規資金不應進入房地產市場,但受短期利益驅動,最終這些資金還是繞道進入了房地產市場,比如多層嵌套、充當籌資渠道或放款通道、支付土地出讓價款等,甚至存在更為嚴重的問題。雖然監管層加大了信托監管力度,但金融去杠桿大背景下持續存在信托非標融資需求,短期內不可能萎縮。

  昆侖信托“中槍”

  在各路資金嚴管的背景下,2017年信托再度成為房地產業資金的救命稻草。

  相關數據顯示,截至10月31日,68家信托公司今年共發行1050只房地產集合資金信托產品,共募集資金2552.65億元,已超過去年全年1942.15億元的募資總額。意願發行額度方面,截至目前,2017年房地產集合資金信托產品發行額為4165億元,較去年同期的2170億元漲幅達91.94%。

  一位華北地區信托公司人士表示,證監會自從去年10月開始收緊房地產企業融資渠道,包括不能在境內發債,禁止到H股上市融資,基金業協會叫停16城私募、資管投資房地產項目。今年更是對銀行進行嚴控,嚴禁銀行資金違規流入房地產領域,致房企資金鏈不斷緊縮,資金成本較高的信托資金再度成為香餑餑。

  今年以來,房地產信托貸款的持續高增長引發了監管層的警覺。自2008年銀監會下發“265號文”之後,將“向房地產開發企業發放流動資金信托貸款”行為列入禁止業務範疇後,今年銀監會又下發《2017年信托公司現場檢查要點》等多個文件,重點檢查信托資金違規拿地業務。  

  昆侖信托成為這輪現場檢查後,第一家因違規向房地產開發企業發放流動資金信托貸款而被罰的信托公司,處罰金額為20萬元。  

  公開資料顯示,昆侖信托最早起源於1996年成立的寧波信托,之後經過一系列的變更成為金港信托投資。2009年,中油資產對其進行大規模的增資,取代天津開發區國資公司成為該公司第一大股東,再經過部分股權轉讓演變為今日的昆侖信托。  

  在A股,昆侖信托還是漢王科技(002362,股吧)、雅戈爾(600177,股吧)、哈藥股份(600664,股吧)3家上市公司的十大股東之一。去年,昆侖信托還領投了上海報業集團旗下新媒體項目界面(上海)網絡科技有限公司B輪融資。其主營業務主要分為對受托資產進行管理並收取手續費的信托業務、對固有資金或資產進行管理的固有業務。其中信托業務主要以融資信托、證券投資信托、股權投資信托、房地產投資信托和基金化信托為主,固有業務主要以存放同業、拆放同業、貸款、投資等為主。  

  從2017年上半年數據來看,昆侖信托資產規模半年之間由64億元增至124億元,註冊資本規模也居於行業前列。然而,今年上半年營業收入和凈利潤僅為3.1億元和2.6億元,相較於去年全年的11.9億元和7.3億元,上半年營收完成情況尚不足去年的三分之一。  

  向房地產企業提供經營流動性貸款是最為普遍的房地產信托融資業務之一,信托公司為了發放“開發貸”,通常會以“明股實債”、假借給房企其他主營業務發放流動資金貸款等方式來躲避監管。  

  在一位私募基金管理人看來,在傳統的融資模式遭遇政策打壓的時候,房地產信托融資往往會異軍突起。相對於銀行貸款,信托以其政策靈活、工具眾多和量身打造等特點,逐漸成為房地產企業一個重要的融資方式。在一個房地產項目開發的各個階段信托基本上都可以介入,如前期的股權信托、中期的貸款信托、後期的消費信托等。從昆侖信托受罰,體現了監管層明顯加大了信托監管力度,但信托公司的經營也愈加合規。  

  規模與收益雙線飄紅

  今年以來,在金融去杠桿的壓力下,實體融資“表內轉表外”趨勢明顯。結構上來看,房地產融資規模整體攀升。  

  用益信托數據顯示,從今年(1~10月)集合房地產信托發行及成立規模來看,發行規模4361.85億元,去年同期2170.08億元,增幅超出一倍,表明市場房企借助信托融資的需求顯著加大,主要在於其他融資渠道(銀行貸款、發債等)受阻;成立規模2826.54億元,去年同期1565.33億元,增幅達80.57%;另外,今年集合房地產信托成立規模占發行規模的64.8%,表明房地產信托的募集難度加大,主要在於經濟增速放緩,房地產信托的信用風險加大  

  “信托貸款規模增長可能更多與通道有關,現在很多銀行額度較緊張,季度末也是MPA考核時點,可能會通過信托做一些表外業務處理。”光大信托研究員袁吉偉認為。  

  一面是發行規模的明顯激增,另一方面,房企也面臨著資金價格上調。某信托業內人士透露,目前信托給房企資金的意願依然較高,但融資成本有所增加。大、中型房企的融資利率保持在6%~8%左右,但部分房企融資利率已超過10%。  

  用益信托研究員帥國讓表示,收益率走高跟市場上資金的流動性趨緊,市場無風險產品收益率提升有一定相關性,另外部分信托公司呈現募集資金困難局面,主動讓渡部分收益給投資者,以吸引客戶。  

  事實上,自2016年以來,房地產信托產品平均收益率一直處在“6時代”,今年2月份年均收益率為6.12%,到8月份漲至6.76%,9月份漲至6.99%,10月份直奔7.2%。  

  中國房地產報記者查詢發現,近日四川信托-中昂平原新區集合資金信托計劃(融資主體:中昂地產)以及四川信托-蓉徽2號集合資金信托計劃(融資主體:六安遠大、舒城遠大),其平均收益率均為8%。其他房地產信托計劃平均收益率也均超過7%。  

  值得一提的是,自6月份開始,房地產信托年化收益率便出現了倒掛現象,投資時間越短,年化收益率越高。其中,10月份的收益率達到年內最高,為7.18%,對應的投資平均年限為1.57年。  

  上述華北地區信托人士說:“我們新發行的產品的收益率也都差不多,是市場平均水平,大概在7%,主要是資金面緊,所以利率才高。對於投資者來說,建議選擇有抵押的產品。”  

  而據記者獲悉,面對監管層從去年三季度開始的對銀行和信托等金融機構違規進入房地產市場的資金進行的多次專項檢查,一些信托公司早就開始“嚴陣以待”,由於各地監管尺度差異較大,浮出水面被罰的信托公司並不多。  

  “房企發債額度略緊情況下,如恒大、陽光城(000671,股吧)等大型房企都在與信托合作,優質項目來源還可以,所以風險把控還是有一定條件,信托公司在房地產項目的選擇上也更加謹慎。”一位信托內部人士稱。  

  帥國讓認為,今年以來,銀監會陸續出臺多項規定,嚴格監管銀行和信托公司向房地產企業的融資行為。在強調控、嚴監管、融資趨緊下房地產投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大,房地產行業仍有結構性機會。房地產信托一直是信托公司的主要利潤來源,短期內不可能完全萎縮。  

  文章來源:微信公眾號中國房地產報

(責任編輯:劉偉 HF113)
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