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房地產信托火爆依舊 投資仍須謹慎

2017-07-14 06:42:00 上海金融報 

  今年上半年,樓市調控不斷升級,房地產信托類產品規模卻節節攀升。業內人士指出,房企融資需求較高,使很多房地產信托產品應運而生。但該類信托領域仍存風險,投資者需註意規避。規模不斷增加

  用益金融信托研究院統計顯示,6月房地產信托成立規模為155.31億元,基本維持5月的走勢。同時,收益率由5月的6.91%漲至6.97%。這一方面表明房企對資金需求較大,另一方面說明其他融資渠道受阻,信托仍是房地產公司最重要的融資工具之一。

  中建投信托地產信心指數(HCI)第三期研究報告顯示,近半受訪地產公司預期,未來三個月現金流會更緊張。同時,近半地產公司的融資部表示,今年的平均融資成本已經或即將超過年初制定的成本計劃。基於對資金成本上升的預期,過半地產公司表示,當前的融資策略是在價格隨行就市的情況下,動用各類融資手段,盡早獲得更長期、更大規模的資金。

  此外,統計顯示,截至6月末,上半年成立的房地產集合信托產品已達435個,募集資金1163.71億元,同比增加35.51%。上半年共發行房地產集合信托產品540個,募資總金額1775.62億元,比去年前6個月大幅增長59.67%。其中,4月以來房地產信托募集資金就接近600億元,占上半年近六成。

  值得註意的是,房地產信托規模不斷增加的趨勢似乎還在延續。上周(7月3日—9日)發行的信托產品中,房地產領域“一騎絕塵”,規模達147.43 億元。投資先做功課房地產信托積極入市,給投資者帶來更多選擇。不過,鑒於風險猶存,投資者還需謹慎。

  中國人民大學信托與基金研究所所長邢成表示,“如果限購、限貸政策和房地產信托監管政策進一步升級,房地產行業和房地產信托業務都會直接受到影響。如果銀根緊縮,需求萎縮,有些開發商會出現資金鏈斷裂,部分開發項目會成為爛尾樓,房地產信托業務可能出現風險。”

  業內專家提醒,投資者首先應選擇信譽好的大型信托公司,關註其股東背景、受托資產規模、註冊資本、凈資產規模。股東背景越強、資產規模越大的信托公司,承擔風險的能力越大,且更註重聲譽,會積極主動解決問題。

  同時,要考慮房地產項目類型。住宅往往比商鋪銷售得快,普通住宅往往比別墅銷售得快;再看項目所在階段——後期開發階段比前期風險小;之後是項目所在的區域、項目近期是否存在負面報道、項目資質的取得情況等;了解地產項目當地居民收入情況,對比當地房價是否相對合理。

  另外,在項目的風險控制中,最好有針對工程用款、銷售回款等方面的嚴格監管措施,確保建造和銷售;對於一些抵押物,要先了解其他人有沒有優先受償權(如在建工程抵押,施工方對在建工程有優先受償權),以及受托人是否作為第一抵押權人享受抵押權;對提供擔保責任的個人或企業,應對其資產實力和信用進行了解;保障措施依次增強的順序為:承諾——連帶擔保——不可撤銷擔保——股權質押——股票質押。

(責任編輯:劉芯辰 HN114)
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